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Superbonus e limiti di spesa: il numero di unità immobiliari e pertinenze da considerare

Aggiornamento: 8 set 2021

Come calcolare il limite di spesa per il Superbonus 110: il numero delle unità immobiliari da considerare è quello iniziale e non quello risultante al termine dei lavori.


Ai fini della verifica del limite di spesa per gli interventi ammissibili al superbonus, nel caso in cui gli interventi comportino l'accorpamento di più unità immobiliari, o la suddivisione di un'unità immobiliare, si dovranno considerare tutte le unità immobiliari di cui si compone l'edificio censite in Catasto prima dell'inizio dei lavori, incluse le pertinenze, e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate, con la risposta all'interpello n. 568/2021.

Ma qual'è il numero di unità immobiliari da considerare ai fini del calcolo dei limiti di spesa per gli interventi ammissibili all'agevolazione del Superbonus 110%?

Nel caso di specie, si è in presenza di due comproprietari di tre unità immobiliari accatastate separatamente, ovvero di un fabbricato composto da una unità abitativa accatastata A/3, e da due pertinenze, di cui una accatastata C/6, con destinazione d'uso "autorimessa", e una accatastata C/2, con destinazione d'uso"magazzino", i quali intendono effettuare sull'edificio interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico.

Al termine degli interventi edilizi, risulterà variata la destinazione d'uso di una porzione del "magazzino", con creazione di un'ulteriore unità immobiliare residenziale di categoria A/3.

Nella risposta, l'Agenzia ha analizzato le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2021, e successivamente, anche dal DL 6 maggio 2021, n. 59 e dal DL 31 maggio 2021, n. 77, precisando che il Superbonus si applica anche agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Per effetto di tali modifiche, l'agevolazione, riferita alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021, spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche.

L'Agenzia fa riferimento anche ai chiarimenti forniti in risposta all'interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, che ha specificato quanto segue:


Verifica del limite delle quattro unità immobiliari

Ai fini della verifica del limite delle quattro «unità immobiliari», si ritiene che, in assenza di specifiche indicazioni nella norma, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata con la Legge di bilancio 2021.

In particolare, agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in "condominio".

Pertanto, con riguardo alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus, al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio incondominio, occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, incluse le pertinenze, così ad esempio, può fruire del Superbonus anche l’unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze, che realizza interventi finalizzati al risparmio energetico sulle parti comuni del predetto edificio.


Determinazione del limite di spesa ai fini del calcolo della detrazione

Con riferimento, invece, alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus, nella circolare dell’Agenzia delle entrate del 22 dicembre 2020, n. 30/E (quesito 4.4.4), è stato precisato che: "conformemente a quanto previsto per l’ecobonus e per il sismabonus spettanti per interventi realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell’applicazione del Superbonus, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze."

In sostanza, in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8.

Infine, come abbiamo sopra precisato, nel caso in cui gli interventi comportino l'accorpamento di più unità immobiliari, o la suddivisione di un'unità immobiliare, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.


In merito al numero delle unità immobiliari da considerare al fine del calcolo dei limiti di spesa, ci è sorto un dubbio interpretativo.

Dalla lettura del caso di specie oggetto dell'istanza, l'Istante risulta essere comproprietario con altra persona fisica, di un fabbricato composto da una unità abitativa accatastata A/3, e da due pertinenze, di cui una accatastata C/6, con destinazione d'uso "autorimessa", e una accatastata C/2, con destinazione d'uso"magazzino".

Parrebbe quindi essere in presenza di 3 unità immobiliari accatastate separatamente, di cui una unità residenziale e due accatastate rispettivamente C/6 e C/2.

Nel presupposto che tali ultime due unità immobiliari non siano pertinenziali all'unità residenziale (cfr. circolare n. 98/E del 2000), ai fini della verifica del limite di spesa sui cui calcolare la detrazione, dovrebbe essere corretto quanto riferito dall'Agenzia e considerare tutte le unità immobiliari di cui si compone l'edificio, incluse le pertinenze, ovvero 3 unità.


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